TWEEDE SLUITING VAN HORECA, WAT MET DE HUURPENNINGEN?

Aan het begin van de Coronacrisis was er – vanwege de gedwongen sluiting van de horeca door de overheid – nog veel onduidelijkheid voor ondernemers over hun positie als huurder. Een eerste blog daarover vindt u terug op onze website. Inmiddels heeft de rechtspraak meer verduidelijking gebracht en is met name de Rechtbank Amsterdam van mening dat vanwege een gedwongen sluiting van de horeca door de overheid, die een betalingsachterstand heeft veroorzaakt, een reden om (in ieder geval voorlopig) de verplichting van de huurder tot betaling van de huurpenningen te matigen/verlagen.

GEEN OVERMACHT

Duidelijk is in ieder geval dat de Coronacrisis niet wordt aangemerkt als overmacht in de zin van de wet ex. Artikel 6:75 BW. Dat blijkt immers uit alle relevante uitspraken van de kantonrechters die in de afgelopen maanden werden gewezen.

WEL ONVOORZIENE OMSTANDIGHEID

Wel is inmiddels duidelijk dat de beperkingen in verband met de Coronacrisis, zoals een gedwongen sluiting van de horeca, in de rechtspraak kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Rechters in heel het land hebben immers geoordeeld dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van een huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die zou leiden tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk zouden maken, dan wel ernstig zouden belemmeren, aldus de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:RBAMS:2020:2914). Uit de recente jurisprudentie blijkt dan ook dat rechters van oordeel zijn dat de Coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is van dien aard, die maakt dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan/mag verwachten.

OOK GEBREK IN DE ZIN VAN DE WET

Uit de recente jurisprudentie is tevens gebleken dat rechters van oordeel zijn dat de aard van de huurovereenkomst maakt dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming (vanwege een gedwongen sluiting door de overheid) een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW oplevert. Daarvoor wordt verwezen naar de parlementaire geschiedenis bij dit artikel (TK 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14) waaruit volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt een gebrek vormt. Het draait immers om het huurgenot dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Nu duidelijk is dat de door de overheid opgelegde beperkingen (zoals de sluiting van de horeca) niet geacht worden in de huurovereenkomst te zijn verdisconteerd, volgt daaruit dus dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten dat zijn huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde conform het overeengekomen doel te gebruiken, aangetast zou worden door een crisis van dit formaat. Dit wordt onderstreept door het feit dat in de parlementaire geschiedenis (TK 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9) een “(onvoorziene) overheidsmaatregel” als gebrek wordt aangemerkt.

Dat de door de overheid opgelegde beperkingen in verband met de Coronacrisis niet de verhuurder zijn toe te rekenen betekent dus niet dat geen sprake is van een gebrek: toerekening aan de verhuurder is immers geen vereiste in art. 7:204 BW. Evenmin is de corona-crisis echter aan te merken als een aan huurder toe te rekenen omstandigheid, in die zin dat deze op grond van de verkeersopvattingen aan hem toegerekend zou kunnen/moeten worden.

HUURPRIJSVERMINDERING

Aan de vraag of een huurder dan aanspraak kan maken/recht heeft op een huurprijsvermindering (tijdens de sluiting van de horeca) in de Coronatijd, ligt bij de meeste kantonrechters de volgende overweging ten grondslag: “De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden als gevolg van een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan bereikt worden doordat de rechter met behulp van art. 6:258 BW de overeenkomst wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze over beide partijen te worden verdeeld. Het feit dat sprake is van een gebrek onderstreept dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan zijn verplichting tot huurbetaling kan houden. Anderzijds zou het in de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van de huurder zou worden verlaagd tot nihil wegens afwezigheid van huurgenot als gevolg van een gebrek”, aldus de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam.

In beginsel blijkt uit de rechtspraak dat als redelijk richtsnoer kan worden aangenomen dat de hiervoor genoemde tegenvaller (de Coronacrisis) gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, doch bij de beoordeling daarvan worden alle omstandigheden van het (specifieke) geval, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen, betrokken. In de praktijk heeft die afweging al in meerdere gevallen geleid tot een tijdelijke huurprijsverlaging van 25%-50% (ECLI:NL:RBAMS:2020:4280).

Nog vragen?

Heeft u nog vragen, of wenst u meer informatie over dit onderwerp, neem dan contact op met mevrouw mr. G.J.E. Schoofs. Bel 045-5714576 of mail naar GwenSchoofs@boumans-adv.nl.

Uitgelichte berichten
Recente berichten
Archief
Zoeken op tags
Volg ons
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

Telefoon 045-571 4576

Fax 045-5713026

 

info@boumans-adv.nl

Openingstijden:

Ma-vr 8:30 tot 17:00 uur

Samenwerking

Algemene voorwaarden

Privacy statement

Klachten

  • Wix Facebook page
  • LinkedIn Social Icon