De Spoedwet verlenging tijdelijke huur vanwege corona


De tijdelijke wet Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomst, hierna de “Spoedwet”, is op 25 april jl. in werking getreden. Deze wet geldt voor huurovereenkomsten die normaal gesproken zouden eindigen in de periode tussen 1 april en 30 juni 2020. De Minister heeft laten weten dat de Spoedwet wordt verlengd tot 1 november 2020. Dat betekent dat ook voor tijdelijke huurovereenkomsten (op basis van artikel 7:271 lid 1 BW) waarvan de einddatum in de maanden augustus, september en oktober 2020 ligt – maar ook voor tijdelijke huurovereenkomst die reeds op basis van de Spoedwet werden verlengd – binnen het bereik van de Spoedwet vallen.


De Spoedwet biedt huurders en verhuurders – gedurende de coronacrisis – de mogelijkheid om hun tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van maximaal drie maanden te verlengen, zonder dat de verhuurder daarbij “het risico loopt” dat er een huurovereenkomst van onbepaalde tijd zou ontstaan. De huidige wetgeving bepaalt immers dat een verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming voor de huurder tot gevolg. Dat wordt met de Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomst voorkomen.


De Spoedwet werd in het leven geroepen om tegemoet te komen aan de nood van huurders van wie de huurovereenkomst in de periode tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 zou eindigen, maar die vanwege de coronacrisis geen andere/vervangende woonruimte zouden kunnen vinden en daardoor op straat zouden komen te staan. Anderzijds komt de Spoedwet tegemoet aan de verhuurders die hun huurders tijdens de coronacrisis nog wel even wilde laten zitten, maar vanwege die verlenging – op basis van de huidige wetgeving – de huurovereenkomst met de huurder niet meer zonder meer zouden kunnen beëindigen.


Er zijn drie manieren waarop huurders en verhuurders een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst kunnen bewerkstelligen:

  1. Partijen kunnen gezamenlijk een verlenging overeenkomen;

  2. De verhuurder doet een verlengingsvoorstel, waarop de huurder binnen 1 week na ontvangst van dat voorstel dient te reageren;

  3. De huurder doet, binnen 1 week na de aanzegging einde huurovereenkomst, zelf een verzoek tot een tijdelijke verlenging.

Op basis van de wet kan de tijdelijke huurovereenkomst slechts voor de duur van maximaal 3 maanden verlengd worden. De verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst waarbij het einde van de huurovereenkomst reeds werd aangezegd vóór 12 maart, kan enkel slechts tijdelijk verlengd worden – zonder dat er volledige huurbescherming ontstaat – met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder. Dit kan niet via de rechter worden afgedwongen omdat op die gevallen de Spoedwet niet van toepassing is.


Voorstel verhuurder of verzoek huurder:

Indien de einddatum van een tijdelijke huurovereenkomst nadert, kan de verhuurder een voorstel tot tijdelijke verlenging doen aan de huurder of het einde van de huurovereenkomst aanzeggen. Dan geldt wel de verplichting dat hij tegelijkertijd de huurder wijst op de mogelijkheid om op basis van de Spoedwet om een tijdelijke verlenging van zijn/haar huurovereenkomst te verzoeken. Dat verzoek om tijdelijke verlenging moet vervolgens door de huurder binnen 1 week na de aanzegging en ontvangst van die mededeling, bij de verhuurder worden ingediend.


Doet de huurder niets, dan eindigt de huurovereenkomst op de door de verhuurder aangezegde datum. De huurovereenkomst kan met maximaal 3 maanden worden verlengd tot uiterlijk 1 november 2020.


Dient de huurder wel tijdig het verlengingsverzoek in, dan dient de verhuurder daarop weer binnen de termijn van 1 week na ontvangst van het verlengingsverzoek te reageren. De verhuurder kan dan akkoord gaan met de verlenging voor een termijn van 1 tot maximaal 3 maanden. De verhuurder kan het verlengingsverzoek echter ook, binnen 1 week na ontvangst, schriftelijk afwijzen. Doet de verhuurder dat niet (op tijd), dan geldt de huur als tijdelijk verlengd conform het verlengingsvoorstel van de huurder.

Voor het afwijzen van het verlengingsverzoek van de huurder heeft de Spoedwet zes weigeringsgronden voorzien, inhoudende dat de verhuurder de woning:

  1. verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen,

  2. opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat,

  3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft,

  4. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,

  5. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.

Hierbij geldt als aanvullende voorwaarde dat de betreffende verplichting is aangegaan per een datum die valt in de door de huurder verzochte verlengingsperiode. Daarnaast geldt als aanvullende voorwaarde dat de verhuurder deze verplichting voor 1 april 2020 reeds moet zijn aangegaan.

De zesde weigeringsgrond is dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen.


Verzoek aan de rechter

Als de verhuurder binnen een week na het verzoek van de huurder op basis van één van de zes wettelijke gronden laat weten dat hij niet instemt met de verzochte verlenging, kan de huurder de rechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd, dan wel om een einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen. Doet de huurder dat niet, dan eindigt de huurovereenkomst op het oorspronkelijke en aangekondigde tijdstip.

Wil de verhuurder op een andere dan één van de hiervoor zes genoemde gronden het verlengingsverzoek van de huurder afwijzen, dan dient hij de rechter te verzoeken om de einddatum van de huur te bepalen. De rechter kan een dergelijk verzoek om de huurovereenkomst niet te verlengen – op een andere dan in de spoedwet genoemde grond – slechts toewijzen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij een eerder einde van de huur dan door de huurder verzocht.


Handig om te weten is dat de Spoedwet bepaalt dat een procedure bij de rechter dient te worden ingeleid met een verzoekschrift en de huurovereenkomst hangende deze procedure, gewoon blijft doorlopen. Tegen de beslissing van de rechter staat geen hoger beroep open.




Nog vragen?

Heeft u nog vragen, of wenst u meer informatie over dit onderwerp, neem dan contact op met mevrouw mr. G.J.E. Schoofs. Bel 045-5714576 of mail naar GwenSchoofs@boumans-adv.nl.


Uitgelichte berichten
Recente berichten
Archief
Zoeken op tags
Volg ons
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

Telefoon 045-571 4576

Fax 045-5713026

 

info@boumans-adv.nl

Openingstijden:

Ma-vr 8:30 tot 17:00 uur

Samenwerking

Algemene voorwaarden

Privacy statement

Klachten

  • Wix Facebook page
  • LinkedIn Social Icon