Gebreken in mijn huurwoning: wat nu?


In een huurovereenkomst verbindt de verhuurder zich om het gehuurde conform de overeenkomst in goede staat ter beschikking te stellen aan de huurder. Maar wat nu als er iets mis is met de door u gehuurde woning, of het gehuurde bevindt zich niet in goede staat? In dat geval kan er juridisch sprake zijn van een gebrek. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt wanneer er sprake is van een gebrek in de zin van de wet.

Gebreken

Een gebrek is een staat of een eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Om te kunnen spreken van een gebrek in de zin van de wet, dient er dus (per “afwijking”) voldaan te zijn aan de voorwaarden zoals hiervoor genoemd. Een en ander betekent dus dat niet ieder gebrek aan of in het gehuurde een gebrek in de zin van de wet is. Zo is er bijvoorbeeld geen sprake van een gebrek, wanneer er sprake is van een verwijtbaar handelen van de huurder die een bepaalde staat van een zaak heeft veroorzaakt waardoor niet meer het genot kan worden verschaft dat van een goed onderhouden zaak mag worden verwacht.

Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een gebrek, is ook de vraag van belang wat de huurder precies bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en wat verstaan dient te worden onder een goed onderhouden zaak van het soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Een lekkend dak van een woonruimte dient beschouwd te worden als een gebrek in de zin van de wet, aangezien dit niet iets is wat een huurder bij het aangaan van een huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak. Om te kunnen spreken van een gebrek in de zin van de wet dient er dus aan alle voorwaarden van de hiervoor genoemde definitie te zijn voldaan.

Herstelverplichting

Wanneer er is vastgesteld dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet, rijst de vraag op wie de verplichting rust om het gebrek te verhelpen/te herstellen. Wat zijn in dat geval de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder?

Artikel 7:217 BW bepaalt dat de huurder verplicht is om op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze het gevolg zijn van het tekortschieten van de verhuurder in zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken of het uitvoeren van het noodzakelijke onderhoud aan het gehuurde. Een overzicht van de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, is terug te vinden in het besluit kleine herstellingen (zie deze link: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014931/2003-08-01).

De herstelverplichting van de verhuurder is opgenomen in artikel 7:206 BW. Van de verhuurder kan echter pas herstel verlangd worden nadat de huurder om herstel heeft verzocht. De enkele mededeling van de huurder aan de verhuurder dat hij bepaalde gebreken dient te verhelpen, is daarbij al voldoende. Daarbij rust op de huurder ex artikel 7:222 BW wel de verplichting om een ontdekt gebrek onverwijld aan de verhuurder te melden. Wanneer de huurder het gebrek niet tijdig meldt en er ten gevolge daarvan schade ontstaat, kan dit leiden tot een verplichting van de huurder tot vergoeding van deze schade aan de verhuurder.

De verhuurder is echter niet verplicht ieder gebrek in de zin van de wet op verlangen van de huurder te verhelpen. De verhuurder is enkel verplicht die gebreken te verhelpen die niet onmogelijk zijn of geen uitgave vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden verlangd.

Opties voor de huurder

Wanneer de verhuurder – ondanks het verzoek van de huurder – verzuimt om de gebreken te herstellen, kan de huurder ervoor kiezen om de gebreken zelf te (laten) verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder te verhalen, door deze bijvoorbeeld in mindering van de huurprijs te brengen. Let daarbij wel op dat dit niet zomaar mag. De huurder dient de verhuurder ten allen tijde eerst op de hoogte te stellen van het gebrek, alsook in de gelegenheid stellen om het gebrek deugdelijk te verhelpen.

Een andere mogelijkheid om de verhuurder te bewegen om - op verzoek van de huurder - gebreken te (laten) herstellen, is tijdelijke opschorting van de betaling van huurpenningen. Op dit recht zal in een ander blog nader worden ingegaan.

Wanneer een gebrek in de huurwoning zo ernstig is dat deze een vermindering van het huurgenot heeft veroorzaakt, kan de huurder op basis van artikel 6:207 BW ook verzoeken om huurprijs-vermindering vanaf de dag waarop de huurder het gebrek behoorlijk heeft gemeld bij de verhuurder of vanaf het moment waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek door de verhuurder is verholpen. Voor een verzoek tot huurprijsvermindering kan de huurder zich wenden tot de huurcommissie of de kantonrechter.

Tot slot kunnen zowel de huurder als de verhuurder op grond van artikel 6:265 BW jo. 6:267 BW de huurovereenkomst ontbinden (of de rechter om ontbinding verzoeken) wanneer er sprake is van een zodanig gebrek in het gehuurde dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt en de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is dit gebrek te verhelpen.

Conclusie

Advies aan de huurder

Wanneer u een gebrek ontdekt in uw huurwoning, is het van belang dat u de verhuurder hiervan onverwijld in kennis stelt en in de gelegenheid stelt om het gebrek te herstellen. Wanneer u dit niet doet, loopt u immers het risico dat u aan de verhuurder een schadevergoeding moet betalen wanneer door uw nalatigheid schade ontstaat, omdat het gebrek verergert. Wanneer de verhuurder weigert om op uw verzoek gebreken in uw huurwoning te herstellen, weet dan dat u tal van rechten heeft om de verhuurder hiertoe te bewegen. Let daarbij wel op dat bepaalde herstelwerkzaamheden onder uw eigen herstelverplichting vallen en dus voor uw eigen rekening komen. U kunt dus niet alles van uw verhuurder verwachten.

Advies aan de verhuurder

Wanneer uw huurder u in kennis stelt van gebreken in de huurwoning, is het van belang dat u hier tijdig gehoor aan geeft. U dient zo spoedig mogelijk een onderzoek in het gehuurde uit te voeren om te bepalen of er sprake is van een gebrek en zo ja, op wie de herstelverplichting ten aanzien van dit gebrek rust. Wanneer de herstelverplichting op u rust – en de huurder u onverwijld van het gebrek in kennis heeft gesteld – is het van belang dat u spoedig zorg draagt voor deugdelijk herstel. Indien u dit niet doet, loopt u het risico dat de huurder het herstel zelf laat uitvoeren en de kosten op u zal verhalen, om huurprijsvermindering of zelfs ontbinding van de huurovereenkomst verzoekt. Let daarbij wel op. De huurder kan niet ten aanzien van alle gestelde gebreken herstel van u verwachten. Ook op de huurder rusten bepaalde verplichtingen ten aanzien van herstel en onderhoud in het gehuurde.

Nog vragen?

Heeft u nog vragen, of wenst u meer informatie over dit onderwerp, neem dan contact op met mevrouw mr. G.J.E. Schoofs. Bel 045-5714576 of mail naar GwenSchoofs@boumans-adv.nl.

Uitgelichte berichten
Recente berichten
Archief
Zoeken op tags
Volg ons
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

Telefoon 045-571 4576

Fax 045-5713026

 

info@boumans-adv.nl

Openingstijden:

Ma-vr 8:30 tot 17:00 uur

Samenwerking

Algemene voorwaarden

Privacy statement

Klachten

  • Wix Facebook page
  • LinkedIn Social Icon