FAILLISSEMENT EN ONDERHUUR


Onderverhuur van woonruimte, winkel of bedrijfsruimte komt veel voor. Echter, anders dan het geval is bij woonruimte wordt de onderhuurder van een 290-bedrijfsruimte niet beschermd, indien de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd.


Wanneer de onderhuurder wordt geconfronteerd met een faillissement van zijn onderverhuurder rijst voor hem het gevaar van bedrijfseconomische schade vanwege de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De onderhuurder zal het gehuurde op de ontruimingsdatum moeten verlaten. De huurpenningen blijven verschuldigd. Verrekenen van de schade met de huurpenningen is niet mogelijk, tenzij de onderhuurder zich kan beroepen op een afspraak hierover, de zogenaamde insolventieclausule, uit de onderhavige huurovereenkomst.


Hoewel het einde van de hoofdhuurovereenkomst volgens de regels uit de faillissementswet de onderverhuurovereenkomst niet raakt heeft deze toch gevolgen voor de ontruiming van de onderhuurder. Vanwege beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst kan de onderverhuurder dan wel de curator het gehuurde niet langer aan de onderhuurder ter beschikking stellen. De curator beschikt immers zelf niet langer over het gebruiksrecht van het gehuurde. Dit maakt dat een onderhuurder vanaf dat moment zonder enig recht of titel van het gehuurde gebruik maakt.


Anders dan bij woonruimte waar na faillissement van een verhuurder de opvolgende verhuurder het contract voortzet,zal de onderhuurder van een bedrijfsruimte het lot van de gefailleerde onderverhuurder volgen en het veld moeten ruimen op de datum die door de curator wordt bepaald. Het wettelijk niet raken van een onderverhuurovereenkomst bij faillissement van de onderverhuurder blijkt voor hem slechts een lege huls. Weigert de onderhuurder het pand te verlaten dan kan de curator de rechter verzoeken om een machtiging tot ontruiming over te gaan.


Een compensatie voor de onderhuurder zou vertaald kunnen worden in een schadeloosstelling zoals een verrekening met de huurtermijnen . Hierover heeft de Hoge Raad zich begin dit jaar uitgesproken en beslist dat een onderhuurder – ongeacht beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst- de betaling van de huurtermijnen toch dient te voldoen. Het gehuurde is gebruikt en de huur dient derhalve te worden voldaan, aldus de Hoge Raad.


Het ging in deze zaak over een bedrijf A. die vrachtwagens huurde van bedrijf B, die op 11 december 2012 failliet ging . Bedrijf B was zelf geen eigenaar van deze vrachtwagens, maar huurde deze vrachtwagens van (eigenaar) bedrijf C . bedrijf B gaat failliet en de curator zegt op grond van de faillissementswet de huurovereenkomst met bedrijf A op. Bedrijf C heeft op 18 maart 2013 bij bedrijf A opgehaald.

Bedrijf C vordert de resterende huurpenningen van bedrijf A. tot18 maart 2013.Bedrijf B stelt dat met het einde van de huurovereenkomst in december 2012 hem het huurgenot van het gebruik van de vrachtwagens vanaf die datum reeds is ontnomen. De vrachtwagens konden immers ieder willekeurig moment worden opgehaald. Bedrijf A weigert daarom de resterende huurpenningen aan bedrijf C te voldoen.


Zowel de rechtbank als het gerechtshof volgen bedrijf A in zijn redenering en wijzen de vordering af. De Hoge Raad oordeelt anders en zegt dat de tekortkoming van een verhuurder enkel ziet op het moment dat het gehuurde wordt opgeëst en de huurder de zaak daadwerkelijk niet meer kan gebruiken. Zolang de huurder nog feitelijk gebruik kan maken van het gehuurde is er geen tekortkoming en dienen de huurpenningen conform de huurovereenkomst te worden betaald. Overigens niet aan de eigenaar van de vrachtwagens maar aan de verhuurder, in dit geval de curator. Voorts oordeelt de Hoge Raad dat


Insolventieclausule bij schade

Hoewel de Hoge Raad heeft beslist dat de huurpenningen ondanks faillissement betaald moet worden en de huurder deze niet op grond van de faillissementswet kan verrekenen, heeft de Hoge Raad in 2011 al beslist dat de huurder dit probleem via een contractuele bepaling kan vermijden.


Deze contractuele bepaling dan wel clausule houdt samengevat in, dat bij faillissement van een van de partijen de schade als gevolg van het faillissement met de huurpenningen kan worden verrekend. Een eventueel contractueel afgesproken verrekenings- en opschortingsverbod zal dan buiten toepassing worden gelaten. Kortom: voor diens verhaal op schadevergoeding zit mogelijk nog wel muziek in het gebruik van een insolventieclausule. Ontbreekt deze, dan rest enkel aansluiten bij de overige schuldeisers in het faillissement en is het risico groot dat hij met lege handen achterblijft.


Gelet op de summiere wettelijke bescherming voor onderhuurders van een 290 ruimte en de vigerende rechtspraak wordt de onderhuurder geadviseerd om in de huurovereenkomst de insolventieclausule af te spreken. Het Team Civiel van Boumans &Partners Advocaten - gespecialiseerd in opstellen van onder meer huurcontracten – adviseren u graag.

Uitgelichte berichten
Recente berichten
Archief
Zoeken op tags
Volg ons
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

Telefoon 045-571 4576

Fax 045-5713026

 

info@boumans-adv.nl

Openingstijden:

Ma-vr 8:30 tot 17:00 uur

Samenwerking

Algemene voorwaarden

Privacy statement

Klachten

  • Wix Facebook page
  • LinkedIn Social Icon