Huurachterstand: wat nu?


In een huurovereenkomst verbindt de verhuurder zich om het gehuurde conform de overeenkomst in goede staat ter beschikking te stellen aan de huurder en verbindt de huurder zich om als tegenprestatie tijdig de overeengekomen huurpenningen te betalen.


Maar wat nu als de huurder zijn huurpenningen niet meer kan/wil betalen?


Wanneer de huurder een huurachterstand laat ontstaan van drie maanden of meer, dan wel stelselmatig de huurpenningen te laat betaalt en daarbij ook een kleine huurachterstand (één maand) laat ontstaan, kan een verhuurder een ontbindings- en/of ontruimingsprocedure bij de kantonrechter aanhangig maken. De kantonrechter zal dan moeten beoordelen of de tekortkoming van de huurder, gelet op alle omstandigheden van het geval, ernstig genoeg is om een ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.


Uit de jurisprudentie blijkt dat veelal een huurachterstand van tenminste drie maanden de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter zal daarbij moeten toetsen aan artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek: Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming?


Dat een ontbinding van de huurovereenkomst, vanwege een huurachterstand van drie maanden niet altijd gerechtvaardigd is, blijkt uit het vonnis van de Rechtbank Limburg d.d. 24 juni 2015. Daarin heeft de kantonrechter immers bepaald dat er geen regel bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden of meer altijd de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot ontruiming rechtvaardigt.


Woonruimte

De termijn van drie maanden heeft wel betekenis bij de verhuur van woonruimte. In een ontbindings- of ontruimingsprocedure zal de kantonrechter in beginsel conform het landelijk overleg van kantonrechters oordelen. Daarin is namelijk een aanbeveling opgenomen waarbij een vordering tot ontbinding in beginsel wordt toegewezen indien sprake is van een huurachterstand van drie maanden. In geval van een woonruimte laat de praktijk dus zien dat een huurachterstand van tenminste drie maanden, door de kantonrechter, als een zodanige tekortkoming wordt beschouwd dat die de ontbinding van een huurovereenkomst kan rechtvaardigen.


Let op: ook wanneer er slechts sprake is van één maand huurachterstand, maar daarnaast ook van het stelselmatig te laat betalen van de huurpenningen, kan de verhuurder een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst bij de kantonrechter indienen.


De kantonrechter kan evenwel van de hiervoor genoemde regel afwijken wanneer er sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden. Betalingsonmacht of betalingsonvermogen zal echter niet gelden als bijzondere feiten en omstandigheden, aangezien dat een risico is dat voor rekening van de huurder komt en ook geen geldige reden vormt om de betalingsverplichting niet na te komen.


Wel is het mogelijk dat de kantonrechter tijdens een eventuele procedure een minnelijke regeling tracht te treffen tussen partijen en de huurder daarbij een betalingstermijn verleent voor het inlopen van de huurachterstand. Daarbij is echter wel de medewerking van de verhuurder nodig.


Bedrijfsruimte

Het uitgangspunt dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst in de meeste gevallen zal rechtvaardigen, geldt bij bedrijfsruimtes niet. Dit betekent dat bij verhuur van bedrijfsruimtes onder omstandigheden ook een huurachterstand van minder dan drie maanden kan leiden tot de ontbinding van een huurovereenkomst. In de praktijk is in de jurisprudentie echter wel te zien dat de rechters ook bij bedrijfsruimtes vaak toch de termijn van drie maanden als richtlijn aanhouden. Al geldt dat niet altijd.


Dat blijkt uit de hiervoor genoemde uitspraak van 24 juni 2015 van de Rechtbank Limburg waarbij de kantonrechter niet enkel heeft gekeken naar de huurachterstand, maar naar alle relevante omstandigheden van het geval. Ook bij die beoordeling blijft de centrale vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst en zo ja of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg, te weten de ontruiming, rechtvaardigt. Daarbij zijn dus de bijzondere omstandigheden van het geval van belang en daarbij kan een rol spelen wat de oorzaak is van de ontstane huurachterstand en of de huurachterstand inmiddels in relatief korte tijd weer is ingelopen of kan worden ingelopen.


Als huurder van een bedrijfsruimte heeft men dus niet per definitie de “huurbescherming” van de “drie maanden regel”, de bijzondere omstandigheden van het geval kunnen daarbij doorslaggevend zijn.


Conclusie

Wanneer er sprake is van een huurachterstand is het als verhuurder van belang om met inachtneming van alle feiten en omstandigheden te bepalen of een huurachterstand in de gegeven omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Dat is immers hetgeen dat u in een procedure bij de kantonrechter als verhuurder dient te stellen en te bewijzen.


Advies aan huurder

Wanneer u uw huurpenningen niet of niet meer op tijd kan betalen omdat u te kampen krijgt met betalingsproblemen, neem dan zo spoedig mogelijk contact op met uw verhuurder en vraag om een betalingsuitstel. Wanneer de betalingsonmacht niet van korte duur is, zorg er dan voor dat de huurachterstand niet oploopt tot drie maanden, dan loopt u immers het risico dat u op straat komt te staan. Bent u toch al gedagvaard wegens een huurachterstand, neem dan zo spoedig mogelijk contact op met ons kantoor.


Advies aan verhuurder

Heeft u te maken met een huurder die de huurpenningen niet of niet tijdig betaalt? Sommeer dan de huurder om deze huurachterstand per direct te voldoen en wijs hem daarbij op zijn contractuele betalingsverplichting. Indien de huurder een betalingsachterstand van drie maanden of meer laat ontstaan, kunt u een ontruimings- of ontbindingsprocedure bij de kantonrechter starten. Het is echter verstandig om al in een vroegtijdig stadium contact op te nemen met ons kantoor, zodat we u ook bij het incassotraject kunnen adviseren.



Vragen?

Heeft u nog vragen of wenst u meer informatie over dit onderwerp, neem dan contact op met mr. G.J.E. Schoofs.

Bel: 045-5714576

Of mail GwenSchoofs@boumans-adv.nl

Uitgelichte berichten
Recente berichten
Archief
Zoeken op tags
Volg ons
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

Telefoon 045-571 4576

Fax 045-5713026

 

info@boumans-adv.nl

Openingstijden:

Ma-vr 8:30 tot 17:00 uur

Samenwerking

Algemene voorwaarden

Privacy statement

Klachten

  • Wix Facebook page
  • LinkedIn Social Icon